Les propriétaires d’un appartement en copropriété indivise ne possèdent pas que l’espace qu’ils habitent. Ils sont copropriétaires de l’édifice au complet, et ils le partagent avec leurs voisins. À l’opposé, les acheteurs d’une copropriété divise possèdent leur appartement, avec un droit d’accès aux parties communes – le jardin et les escaliers.
Les propriétaires d’un appartement en copropriété indivise ne possèdent pas que l’espace qu’ils habitent. Ils sont copropriétaires de l’édifice au complet, et ils le partagent avec leurs voisins. À l’opposé, les acheteurs d’une copropriété divise possèdent leur appartement, avec un droit d’accès aux parties communes – le jardin et les escaliers.
Ce détail fait souvent toute la différence. Si les copropriétés divises sont régies par une convention notariée, les autres ne le sont pas toujours. De plus, les édifices de copropriétés indivises ne comptent souvent qu’une seule hypothèque commune. Rien pour rassurer les acheteurs qui ignorent les capacités financières de leurs copropriétaires.
«Ces appartements sont moins chers que les copropriété divises parce qu’ils sont difficiles à revendre», explique Benoit Rivest, agent immobilier chez Sutton. Il essaie d’ailleurs de vendre deux copropriétés indivises depuis plusieurs mois dans l’arrondissement d’Outremont.
Question d’argent
D’après M. Rivest, la principale raison expliquant pourquoi les copropriétés indivises se vendent difficilement, c’est l’argent comptant exigé à l’achat.
Comme les personnes impliquées dans une copropriété indivise paient la plupart du temps une hypothèque commune, elles doivent prouver qu’elles ont les reins solides au moment d’acheter. D’où le comptant minimum exigé. «Pour sécuriser tout le monde, l’acquéreur doit habituellement payer comptant entre 25 et 30% du prix de la copropriété, poursuit M. Rivest. Quand un appartement coûte 300 000$, ce n’est pas évident de payer 75 000$ au moment d’acheter.»
Les jeunes et les acheteurs qui arrivent sur le marché sont donc découragés par cette exigence. Ils préfèrent une copropriété divise, peut-être un peu plus chère, mais qui n’impose aucune règle de comptant initial.
La plupart des caisses populaires Desjardins et quelques succursales de la Banque Nationale offrent toutefois une solution de rechange aux hypothèques communes, qui s’apparente au mode de fonctionnement des copropriétés divises: l’hypothèque entrecroisée.
«C’est une hypothèque qui permet aux copropriétaires de se protéger les uns des autres», précise le notaire Serge Allard, aussi professeur et auteur de nombreuses études sur le droit de la copropriété. Comme chaque copropriétaire n’est responsable que d’une partie de l’immeuble, la banque ne peut pas lui demander d’acquitter la part d’un voisin en défaut de paiement. Pas besoin non plus de comptant initial.
Pour transformer une hypothèque commune en une hypothèque entrecroisée, il faut cependant que tous les copropriétaires acceptent de modifier leur mode de fonctionnement… en même temps.
Comme une union libre
Même s’ils ont les moyens d’acheter une copropriété indivise, certains acheteurs hésiteront en raison de la convention de copropriété… ou de son absence.
«Environ la moitié des copropriétaires en indivision n’ont pas de contrat notarié, croit M. Allard. Et s’il n’y a pas de contrat pour clarifier les zones grises, c’est beaucoup plus risqué.»
Pourquoi clarifier les choses si tout le monde s’entend bien? Parce que si un seul copropriétaire rénove son appartement, il peut voir son investissement dilué dans tout le bâtiment. Parce que si aucune quote-part n’a été déterminée, il est impossible de connaître les dettes et obligations de chacun des copropriétaires. Parce que finalement, si un copropriétaire vend son appartement sans l’offrir d’abord à ses voisins, ils peuvent le reprendre au nouvel acheteur en toute légalité.
Il suffit alors de s’assurer avant d’acheter que la convention nous protège contre les ennuis, et surtout ne pas espérer changer les choses une fois tous les papiers de la vente signés. «Si l’acheteur veut changer les règles, les autres copropriétaires ne sont pas obligés d’accepter. Une fois qu’on est installés, on est plus intéressés par le comptoir de la cuisine que par les conventions.»
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Source – La Presse, article intégral du 16 octobre 2007
